Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе.

За прошедшие 10 лет произошло становление новой для нашей страны профессии - «профессиональный оценщик». Появление этой профессии было востребовано экономикой переходного периода. Причем, основной объем выполняемых работ первых оценщиков был связан с оценкой объектов недвижимости в рамках проводимых Правительством РФ плановых переоценок основных фондов организаций и предприятий.

Теоретической основой первых оценочных работ были труды американских оценщиков и добротная нормативная база по определению стоимости строительства и переоценке основных фондов советского периода. Это различные сборники сметных норм и расценок (СНиПы), единичные расценки (ЕРЕРы, ВРЕРы), нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ), укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ), укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН) и др. Все вышеперечисленные нормативные документы формировались в ценах 1969 и 1984 в условиях плановой экономики.

До последнего времени эта нормативная база использовалась как в определении стоимости строительства, так и в оценке недвижимости. При этом использовались следующие методы: ресурсный, базисно-индексный, ресурсно-индексный, и базисно-компенсационный.

В этих нормативных документах отсутствуют данные о новых, современных строительных, в т.ч. отделочных материалах, проектных решениях и т.д. Этот фактор становится существенным при оценке объектов, строившихся в последние годы. Так при применении современных дорогих отделочных материалов стоимость отделочных работ может составлять от 50 до 100% от стоимости собственно строительно-монтажных работ. В то же время по сборникам УПВС доля отделочных работ составляет лишь 5...7% от общей стоимости дома, а разница в стоимости между двумя предусмотренными в этих сборниках типами отделки - не более 2...3%.

В последние годы сильно изменилась технология строительства, объемы работ, система закупки и поставки стройматериалов, широко стала применяться малая механизация строительного производства, изменилась система управления производством.

Процесс ценообразования в строительстве за годы реформ прошел несколько этапов:

первый - до 1991 г. Директивное управление экономикой обусловливал плановый переход на новые сметные нормы и цены в строительстве по следующим периодам: 1956, 1969 и 1984 гг.;

второй - после 1991 г. Реальные цены в строительстве превысили нормативные. Компенсация роста цен регулировалась специальными документами государственных органов.

Переход к свободной рыночной экономике в 1992 г. привел к стихийному изменению стоимости строительной продукции. На это время приходится самая большая волна инфляции, ежемесячный рост цен в строительном комплексе достигает (по данным Ко-Инвест) гиперинфляционного уровня - 28,5 %. При этом показатели по субъектам Российской Федерации значительно отклоняются от среднего уровня.

Средний индекс цен 2001 года по сравнению с государственными сметными ценами 1991 г. в среднем по России составил 17,4 , а в регионах с высокой инвестиционной активностью таких, как г. Москва - 22,1, Московская область - 18,36, г. Санкт-Петербург - 20,2. В Тверской области, входящей в центральный район, индекс цен достиг 15,68, что свидетельствует о средней инвестиционной активности в строительной сфере региона.

Причем цены на различные стройматериалы, трудовые ресурсы, отдельные виды строительно-монтажных работ росли неравномерно. Так, если к началу 2002 г. средняя стоимость стройматериалов по России возросла в среднем в 15,5 раз, то по отдельным видам она увеличилась в 9,7-37,5 раз относительно показателей 1991года.

Из вышеизложенного следует, что использование каких-либо усредненных индексов удорожания к ценовым базам времен плановой экономики приводит к большим ошибкам в определении стоимости строительства и полной восстановительной стоимости недвижимости в современных условиях (в большинстве случаев занижает стоимость). Учитывая это, Госстрой России, совместно с заинтересованными организациями, с 1998 г. проводил комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве 2001 года, сформированной в уровне цен по состоянию на 01.01.2000.

Постановлением Госстроя России № 16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

- ГЭСНр-2001 «Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы»;

- ГЭСН-2001 «Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы»;

- ГЭСНм-2001 «Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования».

- ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения.

В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.

Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования в строительстве не находят своего отражения при проведении оценок затратным подходом. Большинство из них базируются на старой нормативной базе с добавлением некой «прибыли предпринимателя». При этом остается совершенно неясным о какой прибыли идет речь, так как в современном строительном производстве участвуют множество предпринимателей: инвесторы, проектировщики, изыскатели, обследователи, риэлторы, застройщики, генподрядчики и субподрядчики, консультанты (сюрвейеры) и т.д.

Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика недвижимости, основанной на нормативной базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния затратного подхода на итоговую величину стоимости.

Видимо, нужны какие-либо комбинированные методы расчета, например, когда основные объемы строительно-монтажных работ оцениваются по ГЭСНам и ФЭРам, а инженерно-технические и отделочные работы - по укрупненным рыночным показателям.

Другой существенной проблемой оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования недвижимости (НЭИ). По своей сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется формально без должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности, для того чтобы провести грамотное экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую модель и провести многочисленные расчеты, аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет проведение оценки и делает ее, в ряде случаев, практически невыполнимой. По нашему мнению, сократить объем вычислений на этом этапе можно применением упрощенных процедур и новых подходов, например, применением теории опционного ценообразования[1].

В области теории и практики оценки существуют и ряд других требующих решения проблем, связанных, в частности, с информационным обеспечением оценки, определением ставок капитализации и дисконтирования и др.

В связи с развитием рыночных отношений в области недвижимости для оценщиков появляются новые сферы приложения своих профессиональных услуг. В частности, для достижения максимальной эффективности использования городской недвижимости требуется рыночная оценка арендных ставок, прав застройки, реконструкции, капитального ремонта и реновации сложившейся городской застройки. В последнее время появилась необходимость в привлечении профессионалов к управлению недвижимостью, как жилой, так и коммерческой. Основой грамотного управления недвижимостью является профессиональная оценка недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, ряд юридических лиц, в числе которых Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, ГУП «Мосжилкомплекс», и физических лиц образовали некоммерческое партнерство «Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров». Одна из основных задач этого общества - повышение качества работ в области оценки недвижимости, путем объединения усилий профессионалов для решения вышеизложенных проблем.

С.Коростелев. Из материалов конгресса "10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ", 4-5 июня 2003г.

Разместить здесь свое предложение

магазин детской одежды 27000 y.e.

бутик эксклюзивной упаковки 13000 y.e.

филиал страховой компании 6000 y.e.

детский гипермаркет 193000 y.e.

туризм 5000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

женское белье и парфюмерия 30000 y.e.

магазин бижутерии 15000 y.e.

парфюмерия и косметика 15000 y.e.

товары для здоровья 8000 y.e.

товары для похудения 6500 y.e.

филиал банка, вариант №3 20000 y.e.

салон оптики 35000 y.e.

магазин женского белья 25000 y.e.

магазин обуви 60000 y.e.

одежда для животных 20000 y.e.

чайно-кофейный бутик 8500 y.e.

клининговая компания 10000 y.e.

магазин одежды для малышей 22000 y.e.

магазин бижутерии и косметики 15000 y.e.

агентство праздников 5000 y.e.

арбалетный тир 6845 y.e.

магазин модной одежды 28000 y.e.

магазин молодежной одежды 25000 y.e.

товары для животных 25000 y.e.

мыльный бутик 7000 y.e.

магазин бижутерии 11500 y.e.

магазин приколов и сюрпризов 10000 y.e.

американский центр бизнеса 22000 y.e.

магазин модной одежды 16000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

магазин детского творчества 6000 y.e.

товары для здоровья 10000 y.e.

магазин джинсовой одежды 15000 y.e.

профессиональная косметика 15000 y.e.

подростковая одежда 40000 y.e.

магазин для взрослых 15000 y.e.

магазин модной одежды 22000 y.e.

магазин для будущих мам 30000 y.e.

медицинский центр 13000 y.e.