Плюсы и минусы страхования недостроенного жилья

Страхование жилья - это единственный способ не остаться без собственной крыши над головой при наступлении печальных событий. А если жилье не достроено? Нужно ли в этом случае страховать вкладываемые средства и, если оформлять страховку, то что нужно знать об этом?

Страхование несуществующей в реальности, к примеру, несданной, собственности имеет свои плюсы и соответственно минусы.

Жилая площадь в недостроенном доме стоит дешевле, чем в уже принятом госкомиссией. Чем меньше этажей возведено, тем при прочих равных условиях меньше денег платит покупатель. Соответственно, с точки зрения затрат, покупка квартиры на начальной стадии строительства - самое выгодное вложение денег в недвижимость. К сожалению, на сегодняшний день подавляющее число покупателей могут позволить себе рассматривать только такой вариант приобретения квартиры.

Но в данном случае отсутствуют гарантии в том, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье. И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль - защищает средства, вложенные в строительство. При этом размер страхового взноса в зависимости от тарифов страховой компании, количества застрахованных рисков и индивидуальных особенностей застрахованного лица колеблются в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.

Еще один важный момент. Страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика. Дело в том, что солидная страховая компания, существующая не один год, не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму, созданную при заемщике, как правило, наспех, и существующую, обычно, на средства застройщика.

Также следует помнить, что в большинстве случаев банки, при выдаче ипотечного кредита требуют предъявления вышеупомянутой страховки или страховок, если страхование рисков оформлено раздельно. Так что страховаться все равно придется.

Главный риск при страховании - это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому, в случае потери недостроенного жилья, для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере.

Нельзя забывать о множестве условий, прописанных в договоре страхования, снимающих полностью или частично ответственность страховой компании. В результате объем страхового возмещения может быть снижен до минимума. Ну и конечно еще один общеизвестный момент - расходы на саму страховку. В зависимости от стоимости жилья размер ежегодного страхового взноса составляет по Москве и Московской области в среднем от $2000 до $13000.

Какие же риски в основном принято страховать? Для дольщиков, частных соинвесторов это банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи, нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий, всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование, страхование права собственности. Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.

Стандартный пакет документов, необходимых для страховки включает в себя, как правило, следующее:

-постановление правительства Москвы (местной администрации) о строительстве объекта,

-договор аренды земли под строительство,

-договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком,

-договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций,

-договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика (если они являются разными юридическими лицами),

-платежные документы об оплате инвестиций.

Зачастую страховщик может отказать в страховании, не только в силу выявленной неблагонадежности застройщика или по иным причинам, выявленным в результате проведенной проверки. Известны случаи, когда в одну страховую компанию обращается сразу несколько дольщиков по одному объекту. В этом случае риск страхователя резко возрастает, ведь в случае наступления страхового случая он будет вынужден расплачиваться одновременно по всем договорам.

Что касается страховой базы, то каждый формулирует ее для себя самостоятельно. В договоре можно прописать общую стоимость будущего жилья, а можно страховать только реально вложенные средства в случае с поэтапной оплатой. В случае с ипотекой обязательным является страхования риска невозврата средств по кредиту, и в данном случае могут быть разные схемы.

Насколько же необходима страховка? При пользовании кредитными деньгами - обязательна, в соответствии с требованием банка или иного кредитного учреждения. Остальное - по желанию покупателя. Выбор всегда остается за тем, кто платит.

С одной стороны можно сказать, что страховка недостроенного жилья - это фикция. Ведь, по сути, страхуется воздух, даже если часть дома уже возведена, реальная квартира появится только после сдачи дома госкомиссии, а права на нее только после государственной регистрации.

С другой стороны, отсутствие страховки может привести к колоссальным, порой невосполнимым, финансовым потерям. И поэтому для кого-то, главное - это не фактически видимый объект, а оформленная в соответствии с законодательством документация на него. В конце концов, именно благодаря одной этой документации цены на не построенное жилье намного ниже цен в уже построенном доме. Как и в любом деле каждый должен сам для себя решить, страховать будущее жилье или нет.